Dolda fel-försäkring – allt du behöver veta innan du tecknar

Vad är dolda fel?

Ett dolt fel är en defekt i en fastighet som inte är uppenbar vid en noggrann besiktning och som inte säljaren kände till. Köparen ska heller inte ha kunnat räkna med felet med tanke på bostadens konstruktion, ålder eller skick. Det finns fyra kriterier som måste vara uppfyllda för att något ska räknas som ett dolt fel, och dessa är: 

• Felet måste redan ha funnits vid tillfället för köpet. 

• Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. 

• Det ska inte röra sig om ett förväntat fel (med hänsyn till fastighetens ålder, skick och användning). 

• Bostadens marknadsvärde ska ha påverkats. 

Ett dolt fel kan vara allt från fuktskador och rötskador till fel i elinstallationer eller bärande konstruktioner, och det är upp till köparen att hitta felen: köparen måste ha uppfyllt sin så kallade undersökningsplikt. Om köparen upptäcker dolda fel betyder det att hen kan kräva att du som säljare ska ersätta kostnaderna för att åtgärda bristerna. Skulle det ske kan en dolda fel-försäkring skydda dig som säljare.

En dolda fel-försäkring är en försäkring som kan tecknas av dig som säljer en fastighet. Som säljare ansvarar du för dolda fel i fastigheten i tio år. Poängen med försäkringen är skydda dig som säljare från ekonomiska krav som kan uppstå om köparen upptäcker ett dolt fel i fastigheten efter köpet. Därför kan det kännas tryggt med en försäkring som hjälper dig om köparen kommer med ett krav.

Hur hjälper dolda fel-försäkringen mig som säljare?

Om köparen påstår att det finns dolda fel i fastigheten, och du har en dolda fel-försäkring, kommer ditt försäkringsbolag att 

• utreda ditt ansvar som säljare 

• förhandla med köparen 

• företräda dig i domstol om du skulle hamna i en tvist med köparen 

• täcka eventuella ombuds- och rättegångskostnader 

• ersätta köparen för vad du som säljare är skyldig att betala till denne. 

Om köpet hävs kan försäkringsbolaget ersätta dig för kostnaderna för felet som var anledningen till det hävda köpet. Högsta ersättningsbelopp varierar beroende på försäkringsbolag.

10 exempel på dolda fel

Men varför är då dolda fel dolda? Det beror på att många dolda fel befinner sig bakom väggar, golv eller andra ytor. Ibland kan dolda fel inte upptäckas förrän de har utvecklats till mer omfattande problem. Det finns många exempel på dolda fel, och vissa är vanligare än andra. Här ska vi lista 10 vanliga dolda fel. 

1. Fuktskador i badrum. Badrum utsätts för mycket fukt, vilket över tid kan leda till fuktskador bakom kakel, i väggar eller i golvkonstruktioner. Dessa skador kan vara svåra att upptäcka vid en vanlig besiktning och kan utvecklas till mer omfattande problem som mögel eller röta. 

2. Läckande tak. Ibland går det inte att upptäcka att taket läcker förrän det kommer en rejäl regnskur. Då visar sig felet genom en blöt fläck i taket eller att det droppar ner vatten.

3. Otillräcklig dränering. Om bostaden saknar dränering, eller om den är bristfälligt gjord, kan vatten ta sig in under grunden och orsaka stora skador. Man kanske inte upptäcker problem med dräneringen förrän vattnet redan har trängt in och bildat blöta fläckar på väggarna.

4. Elfel. Vi använder mer elektronik nu än förr i tiden, och det kan hända att elen i en äldre bostad är underdimensionerad. Då kan strömmen gå när flera apparater används samtidigt. I värsta fall kan underdimensionerad eller feldragen el leda till bränder och personskador. Elfel kan vara svåra att upptäcka, även med dagens moderna mätverktyg. 

5. Fel på konstruktionen. Fel i bärande konstruktioner (såsom takstolar, grund, bjälkar och stommen) kan vara svåra att upptäcka utan att göra en grundlig teknisk besiktning. Det kan röra sig om till exempel mögel eller röta i dessa konstruktioner. 

6. Fel orsakade av husdjur eller skadedjur. Om säljaren har haft djur som har kissat inomhus (hundar, katter eller andra husdjur) kan bostaden behöva saneras. Uppger inte säljaren detta för köparen kan det räknas som ett dolt fel. Detsamma gäller om det finns ohyra – till exempel råttor, husbock, vägglöss eller andra insekter – som inte upptäckts. 

7. Tveksamheter kring uteplatsen. Köper man en bostadsrätt förekommer det ganska ofta att marken som uteplatsen står på i själva verket tillhör föreningen, vilket gör att uteplatsen alltså inte ingår i själva boendet. Det händer också att altaner eller uteplatser saknar bygglov och därför är olagliga. 

8. Bristande ventilation. Det kan vara väldigt svårt att upptäcka problem med ventilationen, eftersom det då oftast krävs en flödesmätning. Det händer ganska ofta att ventilationen inte leds rätt i en bostad efter en renovering. Fukt ska flöda runt i huset, men med felaktig ventilationen leds den kanske in i isoleringen istället, vilket på sikt orsakar mögel. 

9. Felaktiga installationer. Olika typer av installationer kan ha gjorts på fel sätt och orsaka problem i fastigheten på längre sikt, utan att det är direkt uppenbart vid första anblick. Golvvärme är ett vanligt exempel på en installation som senare kan visa sig vara felaktigt utförd, och därför utgör ett dolt fel. 

10. Avtalsbrott. Köparen och säljaren kan ha avtalat om att något ska utföras innan inflytt, till exempel att ett rum ska målas om. Om då färgen börjar flagna bort efter en tid, kanske på grund av dåligt underarbete, kan det räknas som ett dolt fel eftersom det bryter mot vad som har avtalats.

Du som säljare bör alltid upplysa köparen om de fel och brister som du vet att fastigheten har. Gör du inte det kan du ha brustit i din upplysningsplikt. Upplysningsplikten omfattar hela fastigheten, det vill säga även mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer.

En dolda fel-försäkring har många undantag

Det finns både för- och nackdelar med en försäkring som täcker dolda fel. En nackdel är att försäkringen normalt bara gäller för själva bostadsbyggnaden och inte eventuella uthus, fristående garage eller tomt. En annan nackdel är att den ofta har flera undantag. Här är några exempel på vanliga undantag och områden med begränsningar: 

• värme 

• vatten 

• el 

• sanitet 

• vitvaror 

• ventilation 

• eldstad 

• skorsten 

• radon 

• asbest 

Som du ser finns det en hel del begränsningar i en dolda fel-försäkring, något som är bra att ha i åtanke eftersom de ibland marknadsförs på ett sätt som får det att se ut som att du helt och hållet slipper ansvar för dolda fel i framtiden. Men det stämmer alltså inte. Om dolda fel upptäcks i något som undantas från försäkringen, får parterna lösa tvisten sinsemellan utan försäkringsbolagets inblandning.

Har du köpt bostad? Så tecknar du rätt hemförsäkring 

Dolda fel-försäkring pris – det kan du förvänta dig

När du tecknar en dolda fel-försäkring betalar du en engångspremie som ger dig långvarigt skydd, vanligtvis den tioåriga period då du som säljare har ansvar för dolda fel. Hur hög premien blir varierar beroende på vilken typ av bostad det rör sig om och hur stor den är. Även boendets ålder och läge spelar in.

Så mycket kostar en dolda fel-försäkring: 

• För en villa eller ett hus är det vanligt med ett prisspann på 6 000–12 000 kronor.  

• För en bostadsrätt är det vanligt med ett prisspann på 4 000–5 000 kronor. 

Premien kan dock bli bra mycket högre (ända upp till 30 000 kronor i vissa fall) beroende på försäkringsbolag och vilket försäkringsbelopp du väljer vid tecknandet. Du som säljare kan välja ett belopp som du anser täcker de potentiella kostnaderna för att åtgärda ett dolt fel i din fastighet. Försäkringsbeloppet fungerar som ett tak för den ersättning som försäkringsbolaget kan betala ut. 

Läs även: Så här gör du med din hemförsäkring vid flytt 

Så tecknar du dolda fel-försäkring 

 Det är normalt du som säljare som tecknar en dolda fel-försäkring. Så här går det till, steg för steg: 

1. Ordna med besiktning. För att kunna teckna en dolda fel-försäkring krävs oftast att fastigheten är besiktad först. 

2. Välj försäkringsgivare. Du kan köpa en försäkring för dolda fel via din mäklare, eller teckna försäkringen direkt via Hemverket, Gar-Bo Försäkringar eller Anticimex Försäkringar. Men det finns fler försäkringsbolag som erbjuder dolda fel-försäkringar, så det är smart att jämföra olika bolags villkor, priser och omfattning innan du bestämmer dig. Din mäklare kan ofta komma med tips och råd. 

3. Teckna försäkringen. När du har bestämt dig för en försäkring, kom ihåg att läsa igenom villkoren noggrant innan du skriver på. Det är också vanligt att du själv får välja försäkringsbelopp. Beloppet du väljer bör vara tillräckligt för att täcka eventuella kostnader för att åtgärda ett dolt fel. 

4. Betala premien. När du har tecknat försäkringen betalar du försäkringspremien och får ett försäkringsbevis, som du bör spara. Beviset visar att du har en giltig försäkring.

När ska man teckna en dolda fel-försäkring? 

Om du är säljare: Det allra bästa tillfället att teckna en dolda fel-försäkring är i samband med försäljningen av en fastighet. Att teckna försäkringen i samband med försäljningen är oftast enklare och smidigare, eftersom all information om fastigheten redan finns tillgänglig. Om du som säljare har tecknat en dolda fel-försäkring kan det verka betryggande för eventuella köpare. Du kan också välja att teckna försäkringen innan fastigheten ska säljas, men det innebär en onödig kostnad om fastigheten inte säljs.

Om du är köpare: Har säljaren av en fastighet som du ska köpa inte tecknat någon dolda fel-försäkring? Då kan du välja att göra det själv, så länge du gör det så att premien är betald i tid innan tillträdesdagen.

Dolda fel-försäkring för hus – vad gäller? 

Många som ska sälja en bostad undrar om det verkligen är värt att skaffa en dolda fel-försäkring. Som vi nämnde tidigare finns det många undantag och begränsningar i dessa försäkringar. Men om köparen hittar ett dolt fel i framtiden som det sen visar sig att du är ansvarig för, så kan det bli väldigt dyrt för dig som säljare. Det krävs dock ganska mycket för att ett fel ska räknas som ett dolt fel och bevisbördan ligger hos köparen. En dolda fel-försäkring kan därför kännas som en trygg lösning. 

Om du istället är köpare kan det vara lätt att tro att du är skyddad mot dolda fel med en hemförsäkring eller en villaförsäkring, men så är det inte. Det är endast dolda fel-försäkringar som skyddar mot skador som fanns vid försäljningen men som inte var kända. En hemförsäkring eller villaförsäkring skyddar mot skador som uppstår efter att du har köpt bostaden. Om du är orolig för dolda fel och säljaren inte har tecknar en dolda fel-försäkring, gör du alltså klokast i att teckna en själv. 

Alla dolda fel-försäkringar ser inte likadana ut. Det finns olika typer av dolda fel-försäkringar som täcker olika mycket beroende på vilken sorts fastighet du vill försäkra. Det är viktigt att ha det i åtanke när du bestämmer dig för om du ska försäkra din fastighet eller inte. Här nedan ska vi titta lite närmare på hur skillnaden i täckning kan se ut.

Vad ingår i dolda fel-försäkring hus? 

Som vi tidigare nämnde är försäkringsskyddet i huvudsak begränsat till dolda fel som rör själva bostadsbyggnadens konstruktion, och allt annat faller utanför den. Vanliga exempel på sådant som täcks är bland annat om huset har sättningsproblem, om fuktskyddet kring ett omdränerat hus är otillräckligt eller om ett nyrenoverat badrum har ett läckande tätskikt. Dessa är exempel på fel som inte går att upptäcka med blotta ögat och kanske inte orsakar problem förrän längre fram i tiden.

Det är vanligt att fel som rör till exempel elen, vitvarorna eller ventilationen inte ingår (eller att försäkringsskyddet för dem är kraftigt begränsat). Dock erbjuder vissa försäkringsbolag tilläggsavsnitt i sina försäkringar, där du kan välja att lägga till områden som känns viktiga för dig.

Dolda fel-försäkring fritidshus 

Även om både hus och fritidshus kan drabbas av dolda fel kan det finnas vissa skillnader i vad försäkringarna täcker. Dessa skillnader beror främst på hur fastigheterna används och vilka risker de utsätts för. 

• En dolda fel-försäkring för fritidshus är anpassad för säsongsbetonad användning och kan ha vissa begränsningar i vad som täcks, särskilt om huset inte är vinterbonat.

• Fritidshus utsätts för ett mindre intensivt slitage, men kan drabbas av skador som är typiska för säsongsbetonad användning, såsom frostsprängningar eller fuktskador orsakade av dålig ventilation under längre perioder. Skador som orsakas av frost kan vara undantagna eller ge begränsad ersättning.

Dolda fel-försäkring för en bostadsrätt 

Det finns även skillnader mellan dolda fel-försäkringar för hus och de som är för bostadsrätter. Dessa skillnader beror främst på de olika juridiska ramarna som finns för de olika boendetyperna. 

• Säljaren av ett hus har vanligtvis ett ansvar för dolda fel i upp till 10 år efter försäljningen. För bostadsrätter är ansvarstiden ofta kortare, vanligtvis 2 år. Detta beror på att bostadsrätter är en del av en större fastighet och att vissa fel kan vara hänförliga till föreningen och inte enskilda lägenheter. 

• En dolda fel-försäkring för bostadsrätt täcker vanligtvis fel som är direkt kopplade till den specifika lägenheten, såsom fel i badrum, kök eller andra inredningsdetaljer. Fel som rör gemensamma delar i fastigheten, såsom tak eller fasad, hanteras oftast av bostadsrättsföreningen. 

• I en bostadsrätt kan vissa fel vara föreningens ansvar, särskilt om de rör gemensamma delar. Försäkringen för bostadsrätter tar ofta hänsyn till detta och kan ha begränsningar i vad som ersätts. 

Som du ser kan det finnas stora variationer i vad som täcks och inte beroende på bostadstyp, men även beroende på den enskilda försäkringsgivarens villkor. Därför är det viktigt att du jämför försäkringar noga innan du bestämmer dig.

Måste jag skaffa en dolda fel-försäkring?

Det är inget måste att teckna en dolda fel-försäkring, även om den kan fungerar som en trygghet både för säljare och köpare. Om du som säljare inte har lust att teckna en dolda fel-försäkring, finns det andra saker du kan göra istället. Du kan till exempel förhandla med köparen om ett lägre pris för att kompensera för den ökade risken.

Du kan också göra något som heter friskrivning. Det innebär att du helt friskriver dig från dolda fel genom att förhandla dig till en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Om du gör det kan köparen inte begära någon ersättning om ett dolt fel skulle dyka upp. Men det gäller endast om du inte kände till felet vid köptillfället. Både du som säljare och köparen måste vara överens om en friskrivning. Ofta vill köparen ha något i gengäld för klausulen, vanligtvis ett lägre pris på fastigheten.

Vilket ansvar har köparen?

Du som köpare har en långtgående undersökningsplikt och ansvarar för att göra en egen besiktning av bostaden. Besiktningen ska vara noggrant genomförd och inkludera hela fastigheten, inklusive 

• mark 

• byggnader och byggnadstillbehör 

• el och värme 

• vatten 

• sanitet 

• vitvaror 

• ventilation 

• radonförekomst 

• eldstad och skorsten. 

Du bestämmer själv om du vill utföra besiktningen på egen hand eller anlita en sakkunnig besiktningsman.

Sammanfattning 

Dolda fel är defekter på en fastighet som säljaren inte kände till och som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning av köparen. Köparen kan då ställa krav på säljaren för att denne ska rätta till felet någon gång inom ansvarstiden (som gäller i 10 år). Detta kan bli kostsamt för säljaren, och därför finns dolda fel-försäkringar som ett extra skydd om en sådan situation skulle uppstå.

Försäkringen kan lämna ersättning upp till ett visst belopp och det är upp till köparen att bevisa att det rör sig om ett dolt fel. Försäkringen täcker vanligtvis endast fel som går att härröra till själva konstruktionen på boendet, och det finns många undantag som inte ger rätt till ersättning.

Sammanfattningsvis kan man säga att dolda fel-försäkringar inte räknas inte till de nödvändigaste försäkringarna du bör ha, men för dig som ska sälja en bostad kan den göra att du sover lite bättre om nätterna de kommande 10 åren efter försäljningen.