Låna till skogsfastighet - allt du behöver veta om att köpa skog

Vad är en skogsfastighet?  

En skogsfastighet kan bestå av både näringsfastighet och privatbostad. Näringsfastigheten ingår i en näringsverksamhet som kan vara antingen aktiv eller passiv. Om du själv driver och arbetar till stor del i skogsbruket är det en aktiv näringsverksamhet, annars är den passiv.    

Hur många hektar krävs för att räknas som jordbruksfastighet?  

För att räknas som en jordbruksfastighet behöver en skogsfastighet vara på minst två hektar med en bostadsbyggnad. Om den är mindre än två hektar med bostadsbyggnad räknas den oftast som småhusfastighet.    

Vad kostar det att köpa skog?  

Priserna skiljer sig mycket i olika delar av Sverige: 

Extra kostnader som tillkommer när du köper skog:  

• Lagfartsavgift: 1,5 % av fastighetens taxeringsvärdevärde plus 825 kr i expeditionsavgift. 

• Pantbrev. 

• Fastighetsvärdering. 

• Juridiska avgifter. 

• Skatter och amorteringar med räntor. 

Är det värt att köpa skogsfastighet?  

2022 gjorde Ludvig & CO, fastighetsmäklare för skogs- och lantbruksfastigheter, en sammanställning över försäljningar av skogsfastigheter i hela Sverige och tittade på hur priserna påverkats de senaste 5-10 åren.    

Vi redogör för priserna per skogskubikmeter i områdena norra, mellersta och södra Sverige samt totalt i hela Sverige. Priserna visas i kronor per kubikmeter skog.

  Källa: Skogsaktuellt    

I sin framtidsprognos tror Ludvig & CO att skogspriserna kommer att mattas något. De ser dock att efterfrågan på skog kommer att vara fortsatt stor och att investeringar i skog kan ses som en trygg investering även i framtiden.    

Om det är värt att köpa en skogsfastighet påverkas också av vad du vill använda den till och hur marknaden ser ut för det.    

Virkespriserna och efterfrågan på det är viktigt om du har skog för att sälja virke. Om du i stället äger skog för att använda till andra aktivister, exempelvis inom turistnäringen beror mycket på läge och hur turismen mår i Sverige.       

Hur skiljer sig skogsköp för privatpersoner och företag?  

Om du som privatperson vill köpa skog behöver du veta att skogs- och jordbruksfastigheter taxeras som lantbruksfastigheter. Det innebär att du som ägare till en sån fastighet skattar som näringsidkare och behöver göra det genom enskild firma.   

Det skiljer sig att köpa skog som privatperson med enskild firma och juridisk person, exempelvis aktiebolag. Som privatperson kan du köpa oavsett säljare, juridiska personer kan normalt sett bara köpa av andra juridiska personer.    

Köpa skogsfastighet - så går det till  

Innan du köper en skogsfastighet 

Innan du köper skog är det viktigt att noggrant läsa på om skogsfastigheten:  

• I vilket skick är skogen? 

• Finns det begränsningar i vad du kan göra med din skog utifrån miljöskydd? 

• Finns det servitut? Ett servitut innebär att en fastighet har rätt att använda en del av en annan fastighet, på något sätt. Exempelvis kan en fastighet ha rätt till att använda en utfartsväg eller en brunn. Om en tomt du är intresserad av att köpa har ett servitut tillhör det tomten, det är alltså inte kopplat till ägaren.    

• Kontakta gärna Lantmäteriet för att få information om eventuella avtal kring servitut eller upplåtelser som är kopplade till fastigheten du är intresserad av.  

Det är också viktigt att ta reda på skogstyp, areal (hur stor skogen är) och avkastningspotential – vad kan du tjäna på skogen, om det är ditt syfte med köpet.   

Checklista för köp av skogsfastighet 

Efter att du har gjort din inledande research och avgjort att du vill köpa din skogsfastighet och säljaren går med på det kan du:   

• Ansök om eventuell finansiering. Kom ihåg att ansöka om pantbrev om det krävs.  

• Förhandla med säljaren och skriva under ett köpeavtal.  

  Inom tre månader efter ditt köp: 

• Om det krävs, ansök om förvärvstillstånd, läs mer om det nedan. 

• Ansök om lagfart – skicka köpehandlingar till Lantmäteriet och betala lagfartsavgiften.  

• Uppdatera ägarregistreringar. 

Vad innebär förvärvstillstånd för fysisk och juridisk person? 

Förvärvstillstånd kan behövas för privatpersoner och behövs oftast för juridiska personer. Ett förvärvstillstånd visar att Länsstyrelsen godkänner att du får köpa eller ta över en skogsfastighet i glesbygd. Vi går igenom när du behöver ett förvärvstillstånd. Du ansöker om tillståndet hos Länsstyrelsen i länet där fastigheten ligger. Efter att du fått tillståndet kan du ansöka om lagfart för att ändra ägarregistreringen på fastigheten.    

Förvärvstillstånd för fysisk person 

Du behöver bara tillståndet om du tagit över en skogsfastighet som ligger i glesbygd eller omarronderingsområde. Det finns undantag, du behöver inte tillstånd för fastigheten om du:   

• Redan äger en del av den. 

• Tagit över den från förälder, mor- eller farförälder, make eller maka. 

• Får den genom arv, bodelning eller testamente. 

• Den ligger i glesbygd som inte ingår i omarronderingsområde och varit folkbokförd i minst ett år i ett glesbygdsområde inom kommunen fastigheten tillhör. 

Du betalar 5 200 kronor till Länsstyrelsen för tillståndet om fastigheten ligger i ett glesbygdsområde, men inte om den ligger i ett omarronderingsområde som inte är glesbygd.   

Förvärvstillstånd för juridisk person 

Sök tillstånd om du tagit över en skogsfastighet som ägs av: 

• en fysisk person. 

• ett dödsbo. 

• en juridisk person och ligger i glesbygd eller omarronderingsområde.  

Som juridisk person behöver du uppfylla särskilda villkor för att få tillståndet, läs mer om vad som gäller för dig och ditt län på Länsstyrelsens hemsida.    

Om du köper fastigheten från en annan juridisk person och fastigheten ligger i ett glesbygdsområde betalar du 5 200 kronor till Länsstyrelsen för tillståndet. Du behöver inte betala om den ligger i ett omarronderingsområde som inte är glesbygd.   

Om du köper fastigheten från fysisk person eller dödsbo betalar du: 

Fastighet värd 20 miljoner kronor eller mindre: 8 100 kronor. Fastighet värd mer än 20 miljoner kronor: 18 100 kronor.   

Ansök om förvärvstillstånd 

• Ladda ner blankett på Jordbruksverket. 

• Fyll i ansökan. 

• Bifoga en kopia på förvärvshandlingen, exempelvis köpekontrakt eller gåvobrev. 

• Eventuellt behöver du bifoga fler handlingar om: 

• Ombud har undertecknat – kopia av fullmakten för ombudet. 

• Dödsbo överlåter fastigheten – kopia av bouppteckningen. 

• Juridisk person köper fastigheten – dokument med firmatecknare och bolagets verksamhet, exempelvis registreringsbevis och bolagsordning. 

• Betala eventuell avgift till Länsstyrelsen. 

• Skicka in ansökan via mejl eller brev till Länsstyrelsen.  

Finansieringsalternativ för köp av skogsfastighet  

Ju mer av egna pengar du kan gå in med i ett köp av en skogsfastighet, desto lättare är det att få ett bra lån. Det finns flera sätt att finansiera ditt köp:   

Banklån 

Som med ett vanligt bolån kan du låna från banken med din fastighet som säkerhet. Då lämnar du ett pantbrev till banken som ett bevis på att fastigheten används som säkerhet.   

Privatlån 

Du kan ansöka om ett privatlån. Normalt sätt kan en person låna ca 600 000 kr, så om ni till exempel är ett par kan ni tillsammans låna 1 200 000 kr. Kom ihåg att jämföra långivare för att hitta det bästa lånet och räntan för dig. 

Utöka ditt bolån 

Ett alternativ är att utöka ditt bolån och lägg in de pengarna i ditt skogsköp. Det innebär att du ber din bank om att få låna mer på ett bolån som du redan har och lägger sen in de pengarna i ditt skogsköp. 

Avverkning 

Om du köper en skogsfastighet med mycket skog som är redo att avverkas kan det göra att det blir svårare att få det banklån du önskar. Fastigheten kommer nämligen sjunka i värde om mycket skog avverkas. Då kan finnas möjlighet för dig att delfinansiera skogsköpet genom att avverka skog. Du kan antingen avverka skog själv eller sälja avverkningsrätter. Avverkning regleras av Skogsvårdslagen. 

Grönt bolån 

Ett grönt bolån kan vara ett bra alternativ för dig som vill låna till en skogsfastighet. Lånet kommer då ha lägre boränta mot att fastigheten uppfyller vissa krav. För en skogsfastighet kan det innebära att skogen måste ha certifieringar från PEFC eller FSC som visar att det är ett hållbart skogsbruk. Vad kraven är för att kunna få ett grönt bolån kan skilja sig åt mellan banker. 

Deklarationen och ekonomiska fördelar med att äga skog 

När du som privatperson ska deklarera och äger skog 

Det finns mycket att hålla koll på kring skatter när du är ny skogsägare. Ta gärna hjälp i början och läs framför allt på innan du ska deklarera första gången. Vi går igenom hur du som privatperson deklarerar för en skogsfastighet: 

Kortfattat kan vi säga att du som skogsägare deklarerar dina in- och utgifter i ditt skogsbruk i en näringsverksamhet.  

Som privatperson är det rekommenderat att du har en enskild firma. Oavsett om du är aktiv i arbetet med din skog eller inte så är det en näringsverksamhet, den beskattas då antingen som aktiv eller passiv beroende på din roll i den. Du deklarerar, som privatperson, med en NE-bilaga, för enskild näringsverksamhet.   

När du äger en skogsfastighet är verksamheten momspliktig, du behöver alltså deklarera för all försäljning och köp av momspliktiga varor. Det finns undantag, så läs på om vilka momsregler som gäller. Om du säljer skogsprodukter och avverkningsrätter är momsen på 25 %. Du deklarerar för momsen i en särskild momsdeklaration.     

Ekonomiska fördelar 

• När du säljer timmer kommer du kunna skatta på den inkomsten som inkomst av näringsverksamhet. Det innebär att du kan dra av kostnader kopplade till ditt skogsbruk, till exempel röjning, maskiner och skogsplantering. 

• Du kan som skogsägare göra avdrag för sånt som bidrar till att utveckla eller skydda skog. Det kan till exempel vara investeringar, underhåll och driftkostnader. 

Skogskonto  

Genom ett skogskonto kan du få skatteutjämning över flera år. Det innebär att du kan skjuta upp att betala skatt på inkomst från skogen genom att sätta in det på ett skogskonto. Det här blir en skattefördel eftersom virkesförsäljning kan se olika ut under olika år och du slipper betala hög skatt ett år när du har en stor försäljning.    

På ett skogskonto kan du spara en inkomst i upp till tio år, det gör att du kan anpassa dina skattebetalningar utifrån de ekonomiska behov du har som företagare.    

Stöd för ett hållbart skogsbruk 

Du driver eller önskar driva ett hållbart skogsbruk kan du ansöka om ekonomiskt stöd från staten och EU:   

• Subventioner från staten om du gör saker som skapar ett hållbart skogsbruk, till exempel återbeskogning och naturvård. 

• Det finns statliga bidrag att söka för att förbättra biologisk mångfald. 

• Bidrag finns också för att skapa områden för friluftsliv och andra aktiviteter. 

• Genom EU finns det bidrag för till exempel skogsskötsel som förbättrar koldioxidupptag eller minskar skador från stormar och skadedjur.