Köpa loss hyresrätt – så funkar det att ombilda till bostadsrätt

Vad innebär det att köpa loss sin hyresrätt?  

När du köper loss din hyresrätt betyder det att den nu är en bostadsrätt och du får äganderätt till den.  

Det finns två sätt att bli bostadsrättsinnehavare: 

• Genom en ombildning  
  Detta innebär att hyresgästerna i en hyresfastighet går samman och bildar en bostadsrättsförening. Om föreningen lyckas köpa fastigheten från den nuvarande fastighetsägaren, erbjuds varje hyresgäst möjligheten att köpa loss sin hyresrätt och istället få den upplåten som bostadsrätt. 
   
  Juridiskt innebär det att du som hyresgäst tecknar ett upplåtelseavtal (inte köpeavtal i det här fallet) med bostadsrättsföreningen. Du blir medlem i föreningen och får en andel i föreningens tillgångar, kopplad till nyttjanderätten av just din lägenhet – precis som i andra bostadsrätter. 

• Genom att köpa en befintlig bostadsrätt på marknaden  
  Här handlar det om att köpa en befintlig bostadsrätt från en annan privatperson eller ett byggföretag, utan att det sker en ombildning från hyresrätt. 

Köpa bostadsrätt på marknaden vs. köpa loss hyresrätt vid ombildning    

Köpa bostadsrätt på marknaden 

• Du betalar en köpeskilling, försäljningsavgift, till säljaren (den tidigare ägaren av bostadsrätten). 

• Du kan behöva betala en överlåtelseavgift. 

• Andra avgifter kan också tillkomma, till exempel: 

• Pantsättningsavgift 

• Upplåtelseavgift 

• Andrahandsupplåtelseavgift 

• Priset sätts enligt marknadsvärde – ofta högre än vid ombildning. 

Köpa loss hyresrätt vid ombildning  

• Du betalar en insats till bostadsrättsföreningen (inte en köpeskilling till en tidigare ägare). 

• Ingen upplåtelseavgift får tas ut de första 30 dagarna efter att du får erbjudandet om att köpa loss din hyresrätt. 

• Efter det får upplåtelseavgiften max motsvara räntan på insatsen (låg nivå) under de första sex månaderna. 

• Ofta förmånligt pris jämfört med marknaden. 

• Du blir första bostadsrättsinnehavaren – föreningen upplåter lägenheten direkt till dig. 

• Löpande årsavgift till föreningen betalas som vanligt. 

Hur går ombildning av en fastighet till?  

En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt sker genom flera steg, vi går igenom hur en ombildning av en fastighet går till: 

1. Intresseanmälan från hyresgäster 
   Ett första steg är att hyresgästerna visar intresse för att ombilda fastigheten till en bostadsrättsförening. Minst 2/3 av de boende måste godkänna en ombildning för att processen ska kunna gå vidare. 
   
   Hyresgästerna kan sen skicka in en intresseanmälan, ett hembud, till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet och efter det får fastighetsägaren inte sälja fastigheten till någon annan.   

2. Bilda bostadsrättsförening 
   Om en bostadsrättsförening inte redan finns, behöver hyresgästerna bilda en sån och registrera den hos Bolagsverket. Det krävs minst tre medlemmar för att kunna bilda en bostadsrättsförening. Det är föreningen som sen formellt köper fastigheten och därefter erbjuder de boende att köpa loss sina respektive lägenheter. 

3. Förhandling och värdering 
   Bostadsrättsföreningen inleder en förhandling med fastighetsägaren om att köpa fastigheten. En besiktning görs av fastigheten och sen en värdering för att fastställa ett rimligt pris. 

4. Köp från fastighetsägaren 
   Efter förhandling och värdering genomför bostadsrättsföreningen köpet av hela fastigheten från fastighetsägaren. Finansiering för köpet sker ofta genom lån och insatser från de boende. 

5. Slutligt köp av respektive lägenhet 
   Efter att bostadsrättsföreningen har köpt fastigheten erbjuds hyresgästerna möjligheten att köpa loss sina hyresrätter och bli bostadsrättsinnehavare. De som inte vill köpa kan fortsätta hyra sin bostad men blir då hyresgäster hos bostadsrättsföreningen, istället för en privat fastighetsägare. 
   

Genom en ombildning får hyresgäster möjlighet att bli delägare i en bostadsrättsförening och därmed mer inflytande över sitt boende och sin ekonomi.  

Som bostadsrättsägare kan du ha rätt till bostadsrättstillägg, läs mer om det här. 

Vad kostar det att köpa loss en hyresrätt?    

Vid en ombildning till bostadsrättsförening brukar medlemmar kunna köpa loss sina hyresrätter för ca 70-75 % av marknadsvärdet. Det som medlemmarna betalar för sina nya bostadsrätter används sen för att finansiera köpet av fastigheten, men ofta behöver föreningen också ta lån för att ha råd.    

Om du ska köpa loss din hyresrätt behöver du ha ett lånelöfte på plats innan ombildningen, du behöver vara säker på att du har råd att köpa loss den.   En fördel med ombildning är som sagt att bostadsrätten ofta är betydligt billigare än marknadsvärdet. Enligt bolånetaket får du låna upp till 85 % av marknadsvärdet till din bostad. Det innebär att du, om du vill, kan låna hela beloppet och inte behöver lägga in en kontantinsats om bostadsrätten kostar till exempel 75 % av marknadsvärdet.  

Vad påverkar värdet på din lägenhet?  

När föreningen ska bestämma vilken insats som du erbjuds att lägga in för att köpa loss din hyresrätt väger de in flera faktorer. När föreningen tar fram en ekonomisk plan värderas lägenheterna. Medlemmarna i föreningen måste godkänna den ekonomiska planen och sen registreras det hela hos Bolagsverket.  Vilka faktorer tittar man då på när man värderar lägenheterna och bestämmer insatserna för varje lägenhet? 

• Lägenhetens storlek och läge i huset. 

• Fastighetens skick och behov av renoveringar. 

• Om det finns sånt som hiss, balkong och utsikt. 

• Hur mycket föreningen behöver ta i lån. 

• Ekonomin i föreningen i stort. 

Vilka kostnader kan tillkomma? 

Förutom själva insatsen finns några andra kostnader att ha koll på: 

• Eventuella administrativa avgifter. 

• Upplåtelseavgift – får inte tas ut direkt enligt lag, och är starkt begränsad i början av ombildningsprocessen. 

• Lån – om du tar bolån till insatsen tillkommer räntekostnader och ev. avgifter via banken. 

Lagfart eller stämpelskatt? – Nej! Dessa gäller inte för bostadsrätter, vilket är en fördel jämfört med att köpa hus. Tänk på att du också behöver en hemförsäkring med bostadsrättstillägg när du byter från hyresrätt till bostadsrätt.     

Lån vid ombildning – så finansierar du köpet  

Lånelöfte vid ombildning 

Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken om hur mycket du får låna baserat på din ekonomi. Vid en ombildning går det ofta till så här: 

• Du får information från din bostadsrättsförening om priset på din lägenhet samt föreningens ekonomiska plan. 

• Med dessa uppgifter kan du vända dig till banken och ansöka om lånelöfte. Flera banker har särskilda avdelningar som hanterar just ombildningar. 

• Banken gör en kreditprövning och tar hänsyn till din inkomst, skuldsättning, eventuella medlåntagare och framtida boendekostnader. 

Eftersom processen är samlad och banken ofta har tillgång till värdering och föreningens ekonomiska plan, går det snabbare än vid ett fristående köp på den öppna marknaden. 
 

Särskilda lån för ombildning till bostadsrätt 

Vissa banker erbjuder ett särskilt ombildningslån, som är anpassat för den typ av affär som sker vid en ombildning. Det kan innebära: 

• Möjlighet till lägre kontantinsats än vid vanliga bostadsköp, ibland bara 10 %. 

• Enklare lånehantering eftersom många boende i samma förening söker lån samtidigt. 

• Samarbete mellan banken och bostadsrättsföreningen, vilket förenklar bedömningen av föreningens ekonomi. 

För att hitta det bästa lånet är det klokt att jämföra olika låneförmedlares erbjudanden.
På Zmarta kan du jämföra bolån och hitta det som passar dig bäst.  

Fördelar och nackdelar med att köpa sin hyresrätt    

Fördelar:  

• Du har chans att köpa en bostadsrätt till lägre pris.  

• Som bostadsrättsägare har du möjlighet att påverka ditt boende genom att vara aktiv i föreningen. 

• Möjlighet till framtida värdeökning, vilket kan göra köpet till en långsiktig ekonomisk investering. 

  Nackdelar:  

• Som bostadsrättsinnehavare har du större ansvar för föreningen eller underhåll av lokaler. Du behöver också betala för sånt som trasiga vitvaror, något som hyresvärden annars står för. 

• Om du tar lån för att köpa loss en hyresrätt skuldsätter du dig, något du kanske inte planerat för om möjligheten kommer plötsligt.  

• Den framtida värdeökningen kan vara osäker. Fastigheten kan kräva stora renoveringar, vilket kan påverka värdet negativt. Om föreningen har höga lån eller ekonomiska problem kan det också påverka både underhållet och bostadens värde.  

Tips till dig som funderar på att köpa loss din hyresrätt  

Vad ska du då tänka på innan du köper loss din hyresrätt? Vi rekommenderar att du förbereder dig genom att läsa igenom föreningens stadgar och ekonomiska kalkyler. Om det har skett andra ombildningar till bostadsrättsföreningar i ditt område kan du undersöka hur det har gått till och vad det kostade hyresgästerna att köpa loss sina hyresrätter.   

Vad en bostad kan kosta vid en ombildning regleras i 7 kap. 14 § Bostadsrättslagen. Tänk på att du får ett bättre pris om du är med i ombildningen från början, jämfört med om du väntar med att ge besked om att du vill köpa loss din hyresrätt.  
 
Se till att du kan finansiera köpet och prata med banken tidigt i processen. Om du är osäker kring ditt köp eller vill ha hjälp tipsar vi dig om att kontakta en jurist eller finansiell rådgivare.