Bolånetak – varför har vi det och hur kan det se ut i framtiden?

Nuvarande bolånetak – varför infördes det? 

Tidigare kunde du låna 90-95 % av värdet på bostaden men då var lånet uppdelat i bottenlån och topplån. Det var lättare att köpa en bostad men också större risk att förlora på sitt köp om värdet på bostaden sjönk, eftersom det var högt belånat. 

Det var Finansinspektionen som införde bolånetaket och det gjorde de eftersom de ansåg att långivare konkurrerade med varandra genom att erbjuda högre belåningsgrader. Det lockade kunder att skuldsätta sig med högre lån än tidigare.

Bolånetaket infördes för att begränsa hushållens bolån och skydda mot en bostadskris om bostadspriser sjunker samtidigt som befolkningen är högt belånad. Bolånetaket var alltså tänkt att skydda bolånetagare om priserna på bostäder skulle sjunka.   

Bolånetak och amorteringskrav - så hänger det ihop    

Amorteringskrav är ett annat sätt att undvika att befolkningen skuldsätter sig över vad de kan hantera. Bolånetaket reglerar hur mycket du kan låna, amorteringskravet ser till att lånet betalas av. Amortering innebär att du betalar av på ditt lån och sänker din belåningsgrad. Kravet innebär att du måste amortera en viss procent av ditt lån per år. Du måste amortera om du lånar mer än 50 % av bostadens värde eller om du lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst.  

Bolånetaket begränsar tillsammans med amorteringskravet hur mycket du kan låna utifrån dina förutsättningar. Att det utgår från dina förutsättningar är för att det säger mycket om dina möjligheter att betala ditt lån.  

Bolåneregler som gäller idag    

Bolånetak   

När du ansöker om ett bolån får du låna upp till 85 % av bostadens värde. Resten av kostnaden måste betalas genom en kontantinsats, minst 15 % av bostadens värde. Kontantinsatsen kan komma från sparade pengar eller från försäljningen av en tidigare bostad. 

Amorteringskrav 

De lagstadgade amorteringskraven på bolån ser idag ut så här: 

• Om du lånar 50-70 % av bostadens värde amorterar du 1 % av totala lånebeloppet/år. 

• Om du lånar över 70 % av bostadens värde amorterar du 2 % av totala lånebeloppet/år. 

• Om du lånar mer än 4,5 gånger årsinkomst amorterar du ytterligare 1 % av det totala lånebeloppet/år. 

Sammanlagt behöver du amortera 1-3 % på bolån över 50 % av bostadens värde. Även lån under 50 % behöver amorteras om du lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst.  

Läs också: Beräkna ränta och amortering  
 
 

KALP-kalkyler 

KALP är något som banken utgår ifrån när den bedömer vad du kan få i bolån. KALP står för kvar-att-leva-på och är en beräkning av ditt hushålls inkomst relaterat till ditt hushålls utgifter. Banker gör beräkningen för att bedöma om och hur du kan återbetala lånet.    

Exempel på en KALP-kalkyl:   

Inkomster: 70 000 kr

Utgifter: 69 000 kr

Kvar att leva på (KALP): 1 000 kr

Ett KALP-värde på 1 000 kr är ganska lågt och ger inte en bra garanti till banken. Ju högre KALP, desto bättre chans att få det lån man önskar. 

Bolånetakets relation till din årsinkomst - räkneexempel  

Bolånetaket är inte samma sak som att du har rätt att låna 85 %, det är upp till banken. Generellt får man i Sverige låna upp till ungefär 5-6 gånger köparens eller köparnas årsinkomst innan skatt. Om man lånar över 4,5 gånger årsinkomst måste man amortera mer per månad. 

Vi räknar:  

Du och din sambo tjänar sammanlagt 800 000 kr per år innan skatt.  

Det innebär att ni får låna upp till 800 000 kr x 4,5 = 3 600 000 utan extra amorteringskrav. 

Lånet är 85 % av bostadens värde = 3 600 000  

Kontantinsatsen på 15 % = 635 294  

Om ni får ut maxbeloppet i lån får ni då köpa ett hus för 4 235 294 kr. 

Eftersom ni lånar för mer än 70 % av bostadens värde måste ni enligt nuvarande amorteringskrav amortera 2 % av totala lånebeloppet per år. Ni amorterar alltså 72 000 per år.  

Nya bolåneregler och amorteringskrav diskuteras  

2023 tillsatte Finansdepartementet en kommitté som skulle analysera bolånetaket och amorteringskrav. I november 2024 lämnades den över till Regeringen och finansmarknadsministern. 

Utredningen har kommit fram till ett förslag i tre delar: 

• Höjt bolånetak, från 85 % till 90 % 

• Enbart 1 % amortering på belåningsgrad över 50 % 

• Ett skuldkvotstak på bolån  

Det här skulle innebära att kontrollen genom bolånetak och amorteringskrav ”lättar” och att skuldkvotstaket läggs till som ett verktyg för att kontrollera skuldsättningen.  

Läs mer om utredningen av höjt bolånetak och sänkt amorteringskrav. 

Räkneexempel med utredningens förslag:  

Du och din sambo väljer att vänta med att köpa en bostad. Vi undersöker hur det skulle se ut om förslaget från utredningen går igenom:   

Ni har tyvärr inte höjt era löner utan tjänar fortfarande 800 000 kr/per år.    

Med skuldkvotstaket på 5,5 gånger årsinkomst som max, skulle ni kunna låna 4 400 000 kr om ni får ut maxbeloppet för lån från banken.  

Ni vill låna för bolånetakets 90 % av bostadens värde = 4 400 000 kr. 

Med en kontantinsats på 10 % = 488 888 kr. 

Det innebär att ert hus kan kosta 4 888 888 kr. 

Med de nya reglerna spelar det ingen roll att ni lånar över 70 %, alla lån över 50 % har ett amorteringskrav på 1 % av det totala lånebeloppet per år. Det innebär att ni amorterar 44 000 kr/år.  

Vad betyder detta för dig?  

Bolånetaket begränsar hur mycket du får låna när du köper en bostad. Syftet är att färre ska ha stora bolån som de inte klarar av att betala av. Det nuvarande bolånetaket är 85 % men det finns förslag på att ändra det till 90 %. Även amorteringskravet föreslås ändras och det finns förslag på att införa ett skuldkvotstak.   

Räkna ut vad du kan låna i en lånekalkylator och gör en bedömning av vad du kan amortera i månaden innan du ansöker om bolån. Kom ihåg att det inte är säkert att banken godkänner att du lånar till 85 % av bostadens värde. Kom också ihåg att även om du får låna 85 % så betyder det inte att det är rätt sak att göra. Det viktiga är att du klarar av att betala av lånet.