Dolt bud vid husköp - så lägger du ett dolt bud

Vad är ett dolt bud?  

Dolda bud är en taktik du kan ha som köpare. Det kommer med både fördelar och risker – det kan leda till en snabb affär men kan också skapa osäkerhet för både köpare och säljare. Du lämnar ett bud som du vill ska hållas dolt för övriga budgivare till mäklaren. Mäklaren vidarebefordrar det till säljaren och sen är det upp till säljaren att godkänna budet. Det är också upp till säljaren om budet ska fortsätta vara dolt för andra budgivare.  

Till skillnad från ett dolda bud är öppna bud de som läggs och syns i en budgivning där alla som är intresserade av att köpa bostaden kan buda och ta del av andras bud.    

Hur fungerar dolda bud?  

Köparen lägger budet: 

• Ett dolt bud skickas skriftligt till mäklaren. Ofta skriver köparen en kort svarstid på till exempel 24 timmar, för att sätta press på säljaren. 

• Budet är ofta högre än utgångspriset för att locka säljaren att acceptera direkt. 

Mäklarens roll: 

• Mäklaren måste notera alla bud, inklusive dolda, i en anbudsförteckning som sen överlämnas till köpare och säljare när de skriver kontrakt.  

• Det finns ingen lag som tvingar mäklaren eller säljaren att hålla budet dolt – säljaren har rätt att informera andra spekulanter om budet om de vill. Mäklaren måste dock lämna alla bud till säljaren. 

När säljaren har fått ett dolt bud kan hen: 

• Acceptera budet direkt: Om budet är attraktivt och säljaren vill ha en snabb affär.  

• Avslå budet: Om säljaren tror att en öppen budgivning kan ge ett högre pris. 

• Använda budet som förhandlingsverktyg: En del säljare informerar ändå andra spekulanter om budet för att driva upp priset, även om budgivaren begärt att det ska vara dolt. 

Är det lagligt att lägga ett dolt bud?  

Ja, det är lagligt att lägga dolda bud, dock finns det förslag på att ändra på det. Däremot finns det andra lagar och regler som du behöver ha koll på när du lägger bud, dolda eller inte:   

• Bud är inte bindande förrän köparen och säljaren har skrivit under köpekontraktet.  

• Mäklaren måste ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det säger Fastighetsmäklarlagen (2021:516). 

• Buden ska dokumenteras i en anbudsförteckning, som köpare och säljare får ta del av efter avslutad affär. 

• Köparen kan lägga ett dolt bud men det är säljaren som bestämmer om budet ska hållas dolt. 

För- och nackdelar med att lägga ett dolt bud    

Vilka för- och nackdelar finns det då med att inte vara del i en budgivning utan istället lägga ett dolt bud? En uppenbar fördelar med ett dolt bud är att du kan säkra ditt köp direkt. Om du är beredd att gå upp i pris kan ett dolt bud förenkla och påskynda processen.  

De som är kritiska till dolda bud menar att det är ett problem att budgivningen inte blir transparent för de som är intresserade av att köpa bostaden.  

Den som lägger ett dolt bud riskerar att få budet avslaget av säljaren och även om säljaren godkänner budet finns det en risk att köparens bud hamnar långt över vad bostaden hade kunnat gå för i en budgivning.    

Är det vanligt med dolda bud vid husköp?  

Mäklarsamfundet har tagit fram en rapport som visar att 39 % av mäklarna anser att dolda bud är mycket eller ganska vanligt. Rapporten visar också att ungefär en femtedel av konsumenterna hade varit med om budgivningar med dolt bud under de senaste tre åren.     

Både konsumenter och mäklare uttrycker oro över dolda bud. Enligt samma undersökning anser 56 procent av konsumenterna att dolda bud gör bostadsmarknaden mer otrygg och mindre transparent. Dessutom har 76 procent av fastighetsmäklarna en övervägande negativ syn på spekulanters möjlighet att lägga dolda bud, och lika stor andel tycker att man ska förbjuda dolda bud.   

När kan ett dolt bud vara en bra strategi?  

Dolda bud kan vara effektiva i vissa marknadssituationer. På en stark säljarmarknad, där efterfrågan är hög och utbudet lågt, kan ett dolt bud locka en säljare att snabbt acceptera utan öppen budgivning. I en osäker marknad med fallande priser kan säljare vara mer benägna att godta ett bud för att undvika risken med en utdragen försäljningsprocess.  

För unika eller exklusiva objekt kan dolda bud möjliggöra en diskret förhandling utan att skapa en offentlig budstrid. Ibland kan säljare som behöver en snabb och smidig affär vara mer mottagliga för dolda bud, exempelvis vid skilsmässa eller flytt. Bostäder som legat länge på marknaden utan att bli sålda kan också locka säljare att överväga ett dolt bud, särskilt om det har en kort svarstid. Dessutom kan byggbolag inom nyproduktion vara villiga att acceptera dolda bud för att vara säkra på försäljning.   

Läs också: Bostadspriser   

Hur lägger man ett dolt bud?  

1. Analysera marknadsläget 
   Bedöm om det är en bra strategi baserat på marknadens efterfrågan, hur attraktiv bostaden är och säljarens situation. Dolda bud är ofta mest effektiva i en konkurrensutsatt marknad där säljaren kan lockas av en snabb affär. 

2. Sätt en attraktiv budnivå 
   För att vara lockande bör ett dolt bud vara högre än utgångspriset eller marknadsvärdet. Fundera på om du kan erbjuda fördelaktiga villkor, som snabb betalning eller färre förbehåll (till exempel ingen besiktningsklausul). 

3. Formulera budet skriftligt 
   Skicka budet skriftligt till mäklaren.  Inkludera pris, eventuella villkor och en tydlig tidsgräns (till exempel "Gäller till kl. 12:00 i morgon"). 

4. Kommunicera villkoret om att budet är dolt 
   Klargör att du inte vill att budet kommuniceras till andra spekulanter. Mäklaren är skyldig att vidarebefordra budet till säljaren, men inte att hålla det dolt om säljaren vill informera andra. 

5. Följ upp med mäklaren 
   Håll en tät dialog för att se om säljaren är intresserad och om det finns behov av justeringar. Om säljaren avböjer eller informerar andra spekulanter kan du behöva omvärdera din strategi. 

6. Vara beredd på snabb affär 
   Om säljaren accepterar måste du snabbt kunna skriva kontrakt. Se till att din finansiering är klar. 

Viktigt att tänka på innan du lägger ett dolt bud  

Det är inte alltid den bästa strategin att lägga ett dolt bud. Tänk på detta innan du hör av dig till mäklaren med ett dolt bud: 

Säljaren kan sprida budet  
Även om du begär att budet ska vara dolt, har säljaren rätt att informera andra spekulanter. Det kan leda till att ditt bud används för att pressa upp priset i en öppen budgivning. 
Risk att betala för mycket 
Eftersom ett dolt bud ofta måste vara högt för att vara lockande, kan du riskera att betala mer än nödvändigt. 
Kan skada relationen med mäklaren och säljare 
En del säljare kan se dolda bud som ett manipulativt drag och välja att inte samarbeta. Mäklaren kan också vara mindre benägen att hjälpa dig i framtida affärer om de anser att du försöker kringgå en transparent budgivning. 
Snabb acceptans kan vara en nackdel 
Om säljaren accepterar direkt kan du missa möjligheten att inspektera bostaden grundligt eller förhandla om villkor. 

Om ditt dolda bud inte accepteras kan du prova att: 

• Delta i en öppen budgivning. 
  Om det dolda budet avslås kan du välja att delta i den ordinarie budgivningen och justera din strategi under processens gång. 

• Lägg ett högt första bud öppet. 
  Istället för ett dolt bud kan du lägga ett högt första bud som kan avskräcka andra spekulanter från att ge sig in i budgivningen. 

• Använda ett "först till kvarn"-bud. 
  Ett alternativ är att lägga ett högt bud med villkoret att det måste accepteras inom en kort tidsram, men utan att det är dolt. 

• Söka direktkontakt med säljaren. 
  Om du misstänker att mäklaren inte vidarebefordrar ditt bud på ett sätt du önskar, kan du försöka kontakta säljaren direkt (även om detta kan vara känsligt). 

• Vänta ut marknaden. 
  Om budgivningen blir för hetsig kan du dra dig ur och invänta ett läge där du har bättre förhandlingsmöjligheter. 

Alternativ till dolda bud  

Det finns några andra budgivningsstrategier du kan ha som bostadsköpare: 

Lägg ett starkt öppet bud tidigt 
Genom att inleda budgivningen med ett högt och attraktivt bud kan du avskräcka andra spekulanter från att delta. Det visar också för säljaren att du är en seriös köpare. 
Exempel: Om bostaden är listad för 4,5 miljoner kan du lägga ett bud på 4,8 miljoner direkt. 
Bud med kort acceptfrist  
Ett bud med en kort svarstid (12­ - 24 timmar) kan sätta press på säljaren att ta ett snabbt beslut utan att invänta fler spekulanter. Detta fungerar bäst om säljaren är mån om en smidig affär. 
Direktförhandling med säljaren via mäklaren 
Om du vill undvika en intensiv budgivning kan du diskutera direkt med mäklaren om vad säljaren förväntar sig och försöka hitta en överenskommelse innan budgivningen drar igång. 
Börja lågt och eskalera gradvis 
Börja med ett relativt lågt bud och höj gradvis för att inte driva upp priset för snabbt. Passar bäst på en lugnare marknad där budgivningen inte är alltför hetsig. 
Skriv förhandskontrakt  
Du kan föreslå att skriva kontrakt snabbt, exempelvis inom ett dygn efter accepterat bud, för att säkra affären innan andra spekulanter hinner agera.   

Förhandla effektivt i en öppen budgivning 

• Sätt en maxgräns och håll dig till den.  
  Bestäm ditt maxpris i förväg för att inte dras med i en budgivning och betala mer än du planerat. 

• Var strategisk i dina budhöjningar.  
  Istället för att höja med små belopp kan du göra större hopp (till exempel höja med 50 000–100 000 kr istället för 10 000 kr) för att avskräcka andra spekulanter. 

• Visa att du är en stark köpare.  
  Ha finansieringen klar och visa att du är flexibel med tillträde. Bud utan villkor, till exempel besiktningsklausul, kan vara mer attraktiva för säljaren. 

• Låt andra göra misstaget att överbetala. Om budgivningen blir aggressiv och går över ditt maxpris - överväg att dra dig ur. Du kan hoppas på att vinnaren av budgivaren ångrar sig och bostaden kommer ut igen. 

• Håll koll på mäklarens signaler.  
  Mäklare kan ibland ge subtila signaler om vad säljaren värderar högst (pris, snabb affär, trygg affär) – utnyttja den informationen i din strategi.